酒店式服务公寓的概念，始于１９９４年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的
物
业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，
而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
区域分布
经过１０余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下是几个
高档公寓热点区域：
金融街地区：
行情看好 竞争激烈
供应方面，金融街公寓市场现有供应量为２２万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供１６．２万平方米的公寓面积。需求方面，随着金融街
形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较
弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为１．９５万元／平方米，租价为每平方米每
月１３美元。综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。
ＣＢＤ地区：
发展最早 租金最高
该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。本地区现有１３个公寓项目，其中５个为酒店式服务公寓，总建筑面积２０．７万平方米。需求方面，该地区租
户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。售价方面，目前ＣＢＤ在售项目的售价均已突破１万元／平方米，并且上升速度
较快，新城国际在三个月内，销售均价从９４００元／平方米升至１．０７万元／平方米，世贸国际公寓的均价从１万元／平方米升至１．３万元／平方米。租金方
面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米１８美元，从一个侧面显示了ＣＢＤ地区高档公寓目前公认的平均租金水平。
中关村地区：
需求量大 价格适中
中关村地区公寓市场供应量，到目前为止，总供应面积为５７万平方米，提供２８００多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占３０％，其余大部分为商住公寓。需求
方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是ＩＴ业中的员工希望居住地离工作地
交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了１万元／平方米以外，其他项目的售价在８０００—１万元
／平方米之间。租金方面，与朝阳ＣＢＤ的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水
平也就没有ＣＢＤ那样高。
市场需求
酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者
和机构投资者组成，个人投资者年龄在２５－３５岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了
酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在８％－１５％。这部分客户占整个客户总数的６０％左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍
在４０岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于１００平方米以上的较
大户型，预期投资回报率多在１０％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的１５％左右。
除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。
北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需
求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到６５％，其他是港台人、日本人
和华裔等。
供应特点
由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前５位入选世界５００强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌
的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。据统计，经过了１０余年的发展，到
今年初，北京共有高级公寓项目１００余个，其中酒店式服务公寓则有近４０个，共提供近３万个住宅单位。主要集中在６个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有
的高级公寓的套数占全市供应量的８０％。
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